Byggherren som vill bli störst på hyresrätter

Entreprenör Det började med en 2:a i Hässleholm. Sedan hittade Jakob Karlsson snabbt fler investeringsobjekt i hemstaden. Men han nöjde sig inte med att vara hyresvärd. Genom företaget K-fastigheter bygger den 27-åringe Jakob Karlsson nya hyresrätter i fem olika kommuner. Målet är att bli störst på hyresmarknaden.

Genom företaget K-fastigheter bygger den 27-åringe Jakob Karlsson nya hyresrätter i fem olika kommuner. Målet är att bli störst på hyresmarknaden.
Foto: Martin Lindeborg
Genom företaget K-fastigheter bygger den 27-åringe Jakob Karlsson nya hyresrätter i fem olika kommuner. Målet är att bli störst på hyresmarknaden.

Han utstrålar en lustfylld tro, Jacob Karlsson, som fyller 27 år i mars. En tro på den egna förmågan att förändra invanda föreställningar, men också en tro på folks vilja att bo i nyproducerade hyreslägenheter på mindre orter.

Eventuella fördomar om den egna hemstaden Hässleholm avfärdar han som förlegade.

– Hässleholm är en attraktiv stad, säger han, där han står mitt i sin egen byggarbetsplats, den norra delen av det så kallade T4-området i Hässleholm, som fått sitt namn av stadens före detta stolta regemente byggt 1907.

I vår färdigställer Jacob Karlssons företag ”K-fastigheter” flera kvarter med marklägenheter dels i hemstaden, dels Kristianstad. På tur senare i år står byggprojekt i Haninge, Helsingborg och Surte. Målet är att blir störst på hyresmarknaden.

På vägen dit försöker Jacob att få en gammal bransch att tänka nytt. Som pådrivande projektledare ute på sina byggen skapar han mervärde med närproducerade lösningar i samarbete med ortens byggfirmor.

Småstadsbegreppet har Jacob svårt för. Istället är hans inställning att alla kommuner med minst 50 000 invånare bör betraktas som storstäder, särskilt om de ligger i en storstadsregion. Hässleholms strategiska läge som Öresundsregionens knutpunkt håller även på att omvandla bostadsmarknaden. Jacob ser läget och boendeformen han erbjuder som en vinnande kombination.

– Marklägenheter har en villas fördelar utan dess nackdelar och många vill i dag hyra istället för att äga.

Hyrorna på T4-området håller riktmärket för kommunala bostadsbolag i större städer, med andra ord 7 700 kronor för en trea på 75 kvadratmeter och 8 450 kronor för en fyra på 90 kvadratmeter.

Jacob berättar stolt att han har tagit emot runt tusen intresseanmälningar på lägenheterna via K-fastigheters hemsida.

– Folk från Malmö och Lund visar ett stort intresse för att flytta hit, säger han under en fikapaus på Kafé Verum i Verumsgården, en Göingestuga från 1800-talet, på andra sidan gatan från byggplatsen.

Härifrån är det promenadavstånd till tågstationen, även om stadsdelen här övergår i natur. På andra sidan Almaån hålls rockiga Siestafestivalen varje försommar.

– Jag fixade gratisinträde till mina nyinflyttade hyresgäster, säger han och tillägger med glimten i ögat att det kanske var därför han slapp ta emot klagomål.

T4-projektets första etapp om 34 lägenheter står klar i mars. Ytterligare 17 ska börja byggas under våren. Samtidigt färdigställs ett liknande område på Stridsvagnsvägen i utkanten av Kristianstad, ett kvarter som gränsar till ett naturreservat vid Helge ås våtmarker.

På T4 råder full byggaktivitet i tvåplanshusen med mark- och loftgångslägenheter. Att färdigställa en trerumslägenhet på en och halv vecka och 220 snickartimmar är den avtalade arbetstakten med byggfirman E.N. Byggarna i Osby. Att sätta ett tak på arbetstimmarna är avgörande, enligt Jacob Karlsson.

– Det är där de stora kostnaderna finns i all nyproduktion eftersom snickare är förhållandevis högavlönade i Sverige, säger han och passar på att slå hål på myten att det är ”krångliga byggregler” om handikappanpassning och liknande som gör det dyrt att bygga nya bostäder. Jacob framhåller tvärtom att kraven på anpassning är bra eftersom de motsvarar modern efterfrågan på stora badrum.

Men att hålla budget för arbetskostnader kräver onekligen kreativt nytänkande. Jacob är redan luttrad efter flera erfarenheter av att stöta på patrull hos olika entreprenörer.

– Byggbranschen är väldigt konservativ med många gamla stofiler som påstår att man inte kan bygga för de pengarna, men det är klart att man kan.

Under möten med byggfirmor prövar Jacob det han kallar deras kreativitet med testfrågor.

– De flesta slänger ut mig när jag säger vad jag vill betala, även om en del säger ”hur ska vi lösa detta?”.

Men även om Jacob på så vis uppnår sitt syfte, att skilja agnarna från vetet, så bygger upprördheten mest på missförstånd, menar han.

– När jag inte vill betala det de begär tolkar de det som att jag vill skära i deras lönsamhet, men så är inte alls fallet.

För Jacob handlar det om att skapa kostnadseffektivitet i alla led med hjälp av närproducerad byggnadsteknik. Här är kreativa samarbeten med leverantörer och entreprenörer ovärderliga. Ett exempel är den inofficiellt benämnda ”Finjaväggen”, en energisnål vägg med sina huvudbeståndsdelar i betong och frigolit.

– Det är egentligen en yttervägg till en villa som vi vidareutvecklat i samarbete med Finja Betong och E.N. Byggarna, och som vi anpassar för flerfamiljshus, säger Jacob.

Väggen har gjort att tvåvåningshusen i Hässleholm inte kostar mer än marklägenheterna.

Jacob vill helst vara på plats på bygget, från morgon till kväll. Och han är inte rädd för att lägga sig i enskilda arbetsmoment.

Hur tas det emot?

– Det går bra, säger han där han går mellan de ljusgrå huslängorna, och fortsätter:

– Ibland är det nödvändigt, för hur något utförs får både jag och hyresgästen leva med i framtiden.

Som självlärd snickare, med två egenhändigt byggda villor i bagaget, kan han dessutom räkna med respekt bland hantverkarna.

Att vara på plats på bygget hjälper honom även att hålla alla tankar borta från det bygglån på runt 90 miljoner kronor som hans företag ligger ute med. Karlssons vinnande recept mot fladdrande byggnerver är enkelt: att se allt som han tar sig för som jobb. Det innebär för honom att alltid ta det fulla ekonomiska ansvaret och ständigt göra avvägningar. I Hässleholm kan hyresgästerna exempelvis välja köksbänkar i granit som tillval i köken från Ballingslöv medan granitskivan ingår i hyran i köket i Kristianstadslägenheterna. Där kommer nämligen inredningen från Baltikum.

– Jag tänker kostnader hela tiden och multiplicerar alla inköp med 1000 oavsett verkligt antal, för att se effekten, förklarar Jacob och formulerar företagets målsättning:

– Vi bygger nyproducerat som går runt från dag ett. Vi ska tjäna pengar från första stund.

Jacob erkänner att han i sin verksamhet har stor nytta av sin i stort sett ångestfria läggning. Han litar till sin förmåga att skaka av sig stress och behålla fokus. För detta har han bland annat sina tävlingsinstinkter att tacka. En gång var Jacob en lovande långdistanslöpare, han sprang milen på 28 minuter och 50 sekunder, och även en hyfsad Motocross-förare.

– Det finns stora likheter mellan att tävla i idrott och att göra affärer, förklarar han och berättar om sin satsning på en idrottskarriär tills en fotskada 2006 satte stopp för planerna.

Den största utmaningen i Jacobs liv kom dock 2010 när han precis investerat i en hyresfastighet i barndomskvarteret på Ljungdala. Han känner att han hittat rätt i fastighetsbranschen, efter att tidigare prövat på livet som aktiemäklare. Särskilt klappar hans hjärta för att bygga egna bostäder och kommer fram till att han behöver en affärspartner.

– Jag tänkte smått när jag tittade i telefonlistan över min bekantskapskrets men min slutsats blev att ”här hittar jag ingen jag behöver”.

En söndagsmorgon på hösten kom vändpunkten.

– Jag skulle köpa frallor på Q8 och såg listan på Sveriges rikaste på en kvällstidnings löpsedel.

Där förekom ett för Jacob mycket bekant namn: Erik Selin, ägare och vd i fastighetsjätten Balder. Han var redan nummer ett på Jacobs lista över affärsmän han beundrade mest. Löpsedeln kom att fungera som katalysator.

– Jag mejlade honom direkt och berättade vem jag var. Och svaret kom med en gång: Det låter intressant; låt oss ta lunch, berättar Jacob.

Mötet ägde rum rakt över gatan från Erik Selins kontor på Vasagatan i Göteborg, på restaurang Valand.

– Jag har nog aldrig haft så hög puls, men så fort jag träffade honom blev jag varm och lugn.

Några veckor senare, dagen före julafton, sitter Jacob hemma och förbereder sig för ett långt julfirande. Han sitter ” i karantän” mellan två anställningar på Länsförsäkringar och Nordea i Hässleholm som aktiemäklare.

Men Jacob hinner aldrig börja på sitt nya jobb, för just denna dag, ringer Erik Selin och säger: ”Vi kör”.

Hans tilltänkta chef på Nordea är dock förstående.

Anette Bengtsson förlorade en anställd, men vann en kund, skämtar Jacob och berättar att hon nu är bankkontakt för belåning av ett annat projekt på T4; att nyinreda det pampiga Kanslihuset från början av 1900-talet med moderna lägenheter och lokaler. Här ska Jacob också ha sitt eget kontor.

Erik Selin fungerar idag som den engagerade, andre delägaren i K-fastigheter. Deras partnerskap vilar på en känsla av att vara besläktad. Selin har gjort en liknande resa och han köpte sin första fastighet i Ängelholm som 24-åring. Men det handlar också om strikt affärsmässighet: Där Selin går in med kapital, där går Jacob in med arbete och projektering på rundresor i Sydsverige.

– Jag dammsuger ständigt städer på jakt efter nya fastigheter.

Under en av dessa bilturer förra året kom Jacob över en obebyggd HSB-fastighet i centrala Helsingborg. Tomten var ännu inte ute till försäljning, men via mäklarkompisen Claes Kvist med lokalkännedom och HSB-kontakter, är Jacob snabbt framme. Läget är perfekt, 600 meter till Knutpunkten och 100 meter till Campus Helsingborg, som är en del av Lunds universitet. Karlsson och Selin köpte projektet med färdiga ritningar, gjorde om dem totalt, och väckte liv i ett projekt som HSB på grund av kristider inte längre trodde på.

– Vi kan bygga billigare eftersom vi anlitar mindre och lokala entreprenörer, säger Jacob Karlsson.

Till våren drar bygget i gång, tre sjuvåningshus med 146 lägenheter riktade mot studentmarknaden.

Att visa att det går att göra saker, som de flesta kanske inte tror på, verkar vara en del av Jacobs drivkraft. När han stöter på Jantelagen brukar han försöka, som han säger, ”döda situationen”.

– Jag drar till med något för att det ska låta ännu värre och säger saker som: ”Jag hoppas de tjänar mycket pengar så att de får betalt för sitt arbete”.

Men det är sällan han bemöts av Jante på hemmaplan. Istället hejar de flesta på honom, som en bygdens son. Han menar också att det finns en speciell företagaranda i Göinge, som påminner om den i Gnosjö.

– Det är också därför folk vill bo i Hässleholm, säger Jacob som tänker bo kvar även om han skulle bli störst i Fastighetssverige.

Marcus Ola Carlson



Ung byggherre med visioner

Fullständigt namn: Karl Ove Jacob Karlsson
Född: 15 mars 1986 i Kristianstad; uppvuxen på Ljungdala i Hässleholm.
Bor: Hässleholm
Familj: Sambo Mia Hultgren.
Utbildning: Idrottsprogram på gymnasiet. Kandidatexamen med tre års studier i företags- och finansiellekonomi på högskolor i Kalmar, Kristianstad, Lund och Stockholm.
Bakgrund: Jobbat med tvätt av husvagnar i Vinslöv, som säljare på Löplappet i Kristianstad, Malmö och Helsingborg, som akitehandlare på Börsen och byggt två egna villor vid Finjasjön.
Intressen: Friidrott, särskilt långdistanslöpning, motocross och arkitektur. Gillar att resa till städer och gå runt och titta på fasader.
Motto: “Bara döda fiskar flyter med strömmen!”

Min första affär:
“När jag var 14 köpte jag vågar från Ullared som kunde mäta andelen fett av total kroppsvikt och sålde med god förtjänst till mina idrottskamrater. Blev mindre populärt när en av mina ‘kunder’ själv hittade vågen på Ullared till en bråkdel av priset jag tog”.

Min sämsta affär:
“Är relativt förskonad, men någon aktieaffär i ett och annat oljebolag innan börsen gick ner 2008”.

Min bästa affär:
“Troligtvis K-Fastigheter, men innan dess när jag köpte Swedbank-aktier strax över 20 kronor i början av 2009 och sålde efter tre månader när de gått upp till över 50 kronor”.

Hyreslägenheter i centrum

Namn: K-fastigheter
Verksamhet: Bygger, förädlar och förvaltar fastigheter på orter med goda kommunikationer.
Grundades: November 2010, Erik Selin gick in som delägare i februari 2011
Omsättning: Från balansomslutning om sex miljoner kronor 2010/2011 till 120 miljoner kronor 2012/2013.
Beräknad omsättning: Från 500 tusen kronor till närmare 8,5 miljoner kronor när båda projekten i Hässleholm och Kristianstad står klara.
Anställda: Sysselsätter i nuläget cirka 50 personer; utökas inom kort till runt 100 med alla byggare och underentreprenörer.
Projekt gång: 146 studentlägenheter i Helsingborg, 44 lägenheter i Haninge, 14 Lägenheter i Surte, samt ny etapp på T4 i Hässleholm med 17 lägenheter är planerade för 2013.
Aktuellt: Utnämnd till Årets Nyföretagare i Hässleholms kommun 2012.
Vision: Att bli marknadens mest eftertraktade hyresvärd där K-fastigheter är en stor aktör i Fastighetssverige.